¿El Vendedor Puede Pagar Mis Costos de Cierre en Texas?
Sí. En Texas el vendedor puede pagar parte o todos sus costos de cierre, y en El Paso muchos lo hacen. La cantidad la limita su tipo de préstamo, no la ley estatal: los préstamos de la Administración Federal de Vivienda permiten hasta seis por ciento del precio de venta, los del Departamento de Asuntos de Veteranos permiten hasta cuatro por ciento en ciertas concesiones más los costos normales de cierre, y los convencionales permiten de tres a nueve por ciento según su enganche.
Esta es la herramienta de negociación más útil para un comprador al que le falta efectivo y no ingreso, que describe a la mayoría de los compradores primerizos con los que trabajo. También es la herramienta que casi nadie pide.
Los Límites por Tipo de Préstamo
Administración Federal de Vivienda: hasta 6 por ciento del precio de venta. En una casa de $250,000 eso son $15,000, que en la práctica cubre todos los costos normales de cierre y la plica adelantada con espacio de sobra. Es el programa común más generoso.
Asuntos de Veteranos: costos normales de cierre más hasta 4 por ciento en concesiones. El Departamento trata las dos cosas por separado. El vendedor puede pagar sus costos de cierre acostumbrados sin que eso cuente contra el cuatro por ciento, y el cuatro por ciento aplica a cosas como liquidar sus deudas, impuestos y seguro adelantados, o la cuota de financiamiento. Es más flexible de lo que la gente cree.
Convencional con menos de 10 por ciento de enganche: 3 por ciento. Sobre $250,000 son $7,500.
Convencional con 10 a 25 por ciento de enganche: 6 por ciento.
Convencional con más de 25 por ciento de enganche: 9 por ciento.
Propiedad de inversión: 2 por ciento sin importar el enganche.
Una regla aplica a todos: las concesiones del vendedor no pueden exceder sus costos reales. Si negocia $10,000 y sus costos totales de cierre son $8,200, la diferencia no se la embolsa. Lo que sobra se pierde o se redirige, normalmente a una reducción de tasa, y por eso esa opción importa.
Qué Pueden Pagar Realmente las Concesiones
- Cuotas de originación, análisis y procesamiento del prestamista
- El avalúo
- La póliza de título y las cuotas de la compañía de título
- El levantamiento topográfico
- Registro y cuotas gubernamentales
- Impuesto predial y seguro de vivienda adelantados que entran a la plica
- Intereses adelantados
- Puntos de descuento para bajar su tasa de interés
- En un préstamo de Asuntos de Veteranos, liquidar deudas del comprador para ayudarlo a calificar
Lo que no pueden pagar: su enganche. Ese dinero tiene que venir de usted, de un regalo o de un programa de asistencia. El desglose del enganche en una casa de $250,000 separa las dos cosas.
Cómo Pedirlo de Verdad
La mecánica importa más que el concepto.
Métalo en el precio de la oferta, no lo pegue aparte. Si una casa está listada en $250,000 y usted necesita $8,000 de ayuda, una oferta de $250,000 con $8,000 de costos pagados por el vendedor le deja al vendedor $242,000 netos. Una oferta de $258,000 con $8,000 de costos le deja el precio completo de lista. La segunda se acepta con más frecuencia y a usted le cuesta unos $45 al mes en la hipoteca. El detalle es que la casa todavía tiene que tasar en $258,000, así que esto solo funciona cuando hay espacio en las ventas comparables.
Pida una cantidad en dólares, no un porcentaje. Es limpio y no deja dudas en el cierre.
Elija el momento. Una casa que lleva 60 días en el mercado es mucho mejor candidata que una listada la semana pasada. En El Paso, donde las casas tardan cerca de 50 días en venderse, los días en el mercado son su palanca.
Pida primero el estimado a su prestamista. Solicite la cantidad que de verdad necesita. Pedir $15,000 cuando sus costos son $7,000 se ve poco serio y desperdicia la diferencia.
Concesiones o Rebaja de Precio
Si un vendedor le da a elegir, así conviene pensarlo.
Una rebaja de $10,000 en una casa de $250,000 le ahorra alrededor de $57 al mes en la hipoteca. Una concesión de $10,000 le ahorra $10,000 en efectivo hoy.
Si su limitante es el efectivo, tome la concesión siempre. Si tiene efectivo de sobra y planea quedarse quince años, la rebaja de precio vale un poco más a largo plazo. La mayoría de los compradores primerizos está en la primera categoría, y no está ni cerca.
Hay una tercera opción que muchas veces le gana a las dos: pedirle al vendedor que baje su tasa de forma permanente. Diez mil dólares en puntos de descuento sobre un préstamo de $250,000 pueden bajar su tasa cerca de un punto porcentual, lo que se acerca a $150 al mes durante treinta años. Eso es mucho más que los $57 que compra una rebaja. La guía sobre comprar ahora o esperar a que bajen las tasas explica el intercambio.
Qué Piensa el Vendedor de Esto
Entender el otro lado le ayuda a pedir mejor.
A los vendedores les importan las ganancias netas y las ventas comparables que su precio deja para el vecindario. Una concesión les permite conservar un precio de venta registrado más alto mientras le dan a usted dinero real, y muchos vendedores prefieren eso a una rebaja. Los constructores en particular casi siempre prefieren concesiones por exactamente esta razón, y por eso los incentivos de construcción nueva se estructuran como ayuda con costos de cierre y no como rebajas de precio.
Los vendedores que se están reubicando, que ya compraron otra casa o cuya propiedad lleva tiempo sin venderse son los más receptivos. Los que van en la primera semana de un listado bien fijado son los menos.
Si usted está del lado vendedor de esta pregunta, la guía de costos de cierre del vendedor explica cuánto le cuesta a usted.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto puede aportar un vendedor a los costos de cierre en Texas?
Depende del préstamo. La Administración Federal de Vivienda permite seis por ciento del precio, el convencional permite de tres a nueve por ciento según el enganche, y Asuntos de Veteranos permite los costos acostumbrados de cierre más hasta cuatro por ciento en concesiones adicionales. La ley de Texas no fija su propio tope.
¿El vendedor puede pagar mi enganche?
No. Las concesiones del vendedor pueden cubrir costos de cierre, plica adelantada y puntos de descuento, pero el enganche debe venir de usted, de un regalo documentado o de un programa de ayuda para el enganche.
¿Qué pasa si el vendedor acepta más de lo que cuestan mis costos de cierre?
Las concesiones sobrantes no se le pueden pagar en efectivo. La solución habitual es aplicar el resto a puntos de descuento que bajen su tasa, o pedir menos y bajar el precio en su lugar.
¿Conviene más pedir precio más bajo o ayuda con el cierre?
Si su limitante es el efectivo para cerrar, tome la ayuda con el cierre. Una concesión de $10,000 son $10,000 hoy, mientras que una rebaja de $10,000 ahorra alrededor de $57 al mes. Si tiene efectivo de sobra y un horizonte largo, la rebaja gana por poco.
¿Los vendedores en El Paso de verdad aceptan esto?
Con frecuencia. Con casas que promedian cerca de 50 días en el mercado, la mayoría de los vendedores prefiere aportar unos miles de dólares que reiniciar su listado. Los días en el mercado son su mejor indicador de quién va a decir que sí.
¿La casa todavía tiene que tasar si subo mi oferta para cubrir concesiones?
Sí. Si ofrece por encima del precio de lista para financiar una concesión, el avalúo debe respaldar el número más alto. Su agente debe revisar las ventas comparables antes de estructurar la oferta así.
En Resumen
Los costos de cierre pagados por el vendedor son normales, legales y comunes en El Paso, y resuelven el problema real de la mayoría de los compradores, que es el efectivo al cierre y no el pago mensual. Pida la cantidad que necesita, pídala en un listado que lleve tiempo, y considere poner el dinero en una reducción de tasa en lugar de solo cubrir cuotas.
Si quiere saber cuánto pedir en una casa específica, mándeme la dirección y calculo la concesión contra los días en el mercado antes de escribir la oferta.