¿Comprar Ahora o Esperar a que Bajen las Tasas?
No hay una respuesta correcta universal, pero este es el planteamiento honesto: esperar a que bajen las tasas solo le conviene si los precios se quedan quietos mientras usted espera, y históricamente no se quedan quietos. Las tasas más bajas aumentan lo que los compradores pueden pagar, más compradores compiten por las mismas casas, y los precios suben hasta absorber el ahorro. Muchas veces usted termina con un pago mensual parecido en una casa que ahora cuesta más.
No le voy a decir que las tasas van a bajar ni a subir. Nadie lo sabe, y quien le diga lo contrario le está vendiendo algo. Lo que sí puedo hacer es mostrarle la aritmética para que decida con números en lugar de con corazonadas.
Corra los Dos Escenarios sobre la Misma Casa
Tome una casa de $250,000 en El Paso con diez por ciento de enganche, o sea un préstamo de $225,000.
Comprar hoy al 6.5 por ciento. El capital más intereses es de alrededor de $1,422 al mes.
Esperar un año, las tasas bajan a 5.75 por ciento, los precios suben 4 por ciento. La misma casa ahora cuesta $260,000, su préstamo con diez por ciento de enganche es de $234,000, y el capital más intereses es de alrededor de $1,366 al mes.
Se ahorró unos $56 al mes. También pagó $10,000 más por la misma casa, necesitó $1,000 más de enganche, y pasó doce meses pagando renta en lugar de capital. Si su renta era de $1,500, eso son $18,000 que no le compraron nada.
Ahora inviértalo.
Esperar un año, las tasas bajan a 5.75 por ciento, los precios se quedan iguales. Un préstamo de $225,000 al 5.75 por ciento son alrededor de $1,313 al mes. Se ahorró $109 al mes e hizo bien en esperar, suponiendo que su renta era barata y que su ingreso y su crédito no cambiaron.
Así que toda la pregunta se reduce a una sola cosa: ¿usted cree que los precios de El Paso van a estar planos o a la baja dentro de un año? Nuestro mercado ha sido lento y estable en lugar de volátil. Las casas tardan cerca de 50 días en venderse y los precios se han mantenido más o menos parejos de un año a otro, lo cual es un mercado estable y no uno en caída. Que se quede plano es plausible aquí. Que caiga de forma importante no es el escenario base.
La Parte que se Olvida: la Tasa se Puede Cambiar Después
Su tasa no es permanente. Su precio de compra sí.
Si compra al 6.5 por ciento y las tasas bajan a 5.5 por ciento en dos años, usted refinancia. Paga costos de cierre para hacerlo, normalmente de dos a tres por ciento del préstamo, y el ahorro suele devolver eso en unos dos años con una mejora de un punto.
Si espera y los precios suben, no hay ningún mecanismo para deshacerlo. Un precio de compra no se refinancia.
A esto se refieren los agentes con la frase de casarse con la casa y salir con la tasa. Es un cliché porque es cierto, con la advertencia importante de que solo funciona si el pago a la tasa de hoy de verdad es cómodo para usted. Comprar un pago incómodo apostando a un refinanciamiento futuro es como la gente sale lastimada.
Tres Cosas que le Ganan a Esperar
Antes de decidir esperar a que el mercado lo ayude, revise si usted se puede ayudar solo.
Pida al vendedor una reducción de tasa. En un mercado con este ritmo, los vendedores muchas veces pagan una reducción temporal de dos y uno, o puntos permanentes, en lugar de bajar el precio. Un vendedor que aporta $7,500 en puntos puede recortar su tasa de forma notable durante toda la vida del préstamo. Muchas veces es mejor negocio para ambas partes que la rebaja de precio equivalente, y está disponible hoy en lugar de hipotéticamente el año que viene.
Suba de escalón de crédito. Pasar de 660 a 700 puede valer un cuarto de punto o más, que es casi toda la mejora que usted estaba esperando que le regalara la Reserva Federal. La guía para comprar con mal crédito explica las palancas más rápidas.
Cotice con tres prestamistas el mismo día. Las cotizaciones sobre expedientes idénticos varían más de lo que los compradores creen. Esto es gratis y toma una tarde.
Cuándo Sí Conviene Esperar
Yo les digo a mis clientes que esperen en estas situaciones, y ninguna tiene que ver con las tasas.
No tiene reserva de emergencia. Compre cuando tenga de tres a seis meses de gastos después del cierre, no antes.
Su situación laboral no está definida. Industria nueva, periodo de prueba o una posible reubicación en los próximos dieciocho meses.
Su crédito está a punto de subir de escalón. Una cobranza que se cae en cuatro meses, o una tarjeta que está por liquidar. Espere esos cuatro meses.
Su relación deuda ingreso está al límite. Liquidar un carro cambia para qué califica más de lo que lo cambiaría un movimiento de tasas.
Todavía no conoce El Paso. Si llega con órdenes y nunca ha estado aquí, rentar seis meses es una estrategia legítima. No es indecisión, es recopilar información.
¿Y Esperar a que Bajen los Precios?
Pregunta distinta, misma disciplina. El Paso no ha tenido el patrón de auge y caída de Austin, Phoenix o Boise. Nuestra apreciación ha sido más lenta y nuestras correcciones más superficiales. Una base grande de empleo militar y gubernamental le da a este mercado un piso que los mercados especulativos no tienen.
¿Podrían suavizarse los precios? Sí. ¿Lo suficiente para compensar un año de renta y un año de capital no pagado? Ese es un movimiento más grande del que este mercado suele hacer. El artículo sobre si comprar casa en El Paso es buena inversión entra en el historial de apreciación, y si están bajando los precios de las casas en El Paso explica dónde estamos ahora.
Preguntas Frecuentes
¿Van a bajar las tasas hipotecarias en 2027?
Nadie lo sabe. Los pronósticos de tasas de instituciones grandes se han equivocado en las dos direcciones varias veces en los últimos años. Tome su decisión con base en sus propias finanzas y en el pago que puede sostener hoy.
¿Es mejor comprar ahora o esperar a que bajen las tasas?
Si los precios suben mientras usted espera, esperar normalmente le cuesta dinero aunque la tasa sea más baja. Si los precios se quedan planos, esperar le puede ahorrar. Como una tasa se puede refinanciar pero un precio de compra no se puede renegociar, comprar un pago cómodo ahora es la posición de menor riesgo para la mayoría.
¿Qué pasa con los precios cuando bajan las tasas?
La demanda generalmente aumenta porque los compradores pueden pagar más, y los precios tienden a subir hasta absorber la mejora. Por eso una baja de tasas rara vez se traduce en el ahorro que los compradores esperan.
¿Puedo refinanciar si las tasas bajan después de comprar?
Sí. Calcule costos de cierre de aproximadamente dos a tres por ciento del préstamo. Una mejora de un punto normalmente devuelve eso en unos dos años.
¿Qué es una reducción de tasa pagada por el vendedor?
El vendedor paga puntos en el cierre para bajar su tasa de interés, ya sea de forma temporal los primeros dos años o permanente durante toda la vida del préstamo. En un mercado como el nuestro los vendedores muchas veces prefieren esto a una rebaja de precio, y a usted le puede ahorrar más.
¿Los compradores militares deben esperar por las tasas?
Normalmente menos que los civiles. Si tiene una asignación de tres años en Fort Bliss, esperar un año significa pasar rentando un tercio de su tiempo aquí. El préstamo de Asuntos de Veteranos sin enganche también elimina el argumento de esperar para juntar el enganche.
En Resumen
Esperar por las tasas solo paga si los precios cooperan, y en un mercado estable como El Paso eso es un volado en el mejor de los casos. La jugada más fuerte es hacer que el pago funcione hoy con una reducción de tasa del vendedor, un mejor escalón de crédito o un rango de precio un poco distinto, y refinanciar si las tasas se acercan a usted más adelante.
Si quiere ver sus propios números lado a lado, el pago de hoy contra un hipotético del año que viene, mándeme su rango de precio y le armo las dos columnas.