¿Cuánta Casa Puede Pagar con $60,000 al Año?
Con un ingreso familiar de $60,000 al año en El Paso, sin otras deudas y con crédito decente, usted anda realistamente en una casa de entre $180,000 y $220,000. Un prestamista probablemente lo apruebe por más, cerca de $230,000, y la vieja regla del 28 por ciento le diría que se detenga alrededor de $145,000. La verdad está entre esos dos números, y dónde exactamente depende del pago de su carro.
Le voy a enseñar la aritmética real en lugar de una barrita en el sitio de alguien, porque en El Paso las calculadoras nacionales se equivocan por mucho. Suponen una tasa de impuesto predial que aquí no existe.
Empiece con la Regla y Después Ignore la Mitad
$60,000 al año son $5,000 al mes de ingreso bruto. La regla tradicional es 28/36:
- 28 por ciento en vivienda. Son $1,400 al mes entre capital, intereses, impuestos y seguro.
- 36 por ciento en deuda total. Son $1,800 al mes contando la casa más el carro, préstamos estudiantiles, mínimos de tarjetas y todo lo que salga en su reporte.
Esa regla viene de una época de impuestos prediales más bajos y enganches más grandes. En la práctica, casi todos los prestamistas le llevan la deuda total a un 43 por ciento, es decir $2,150 al mes, y los sistemas automáticos de aprobación a veces pasan de ahí con buen crédito y reservas.
O sea que la regla y el prestamista están separados por $750 al mes. Ese es el debate completo, y ninguno de los dos va a ser quien pague el recibo.
Arme el Pago Real, Versión El Paso
Aquí es donde casi todos los consejos de capacidad de compra se caen. Cotizan capital e intereses y ahí paran. En Texas eso es apenas dos terceras partes del pago.
Una casa de $200,000 con préstamo de la Administración Federal de Vivienda, 3.5 por ciento de enganche y tasa cercana al 6.5 por ciento se ve así:
- Capital e intereses: alrededor de $1,241
- Impuesto predial: alrededor de $433 (usando cerca del 2.6 por ciento del valor, que es punto medio para El Paso)
- Seguro de vivienda: alrededor de $120
- Seguro hipotecario: alrededor de $90
- Pago total: alrededor de $1,884
Eso es 37.7 por ciento de un ingreso bruto de $60,000. Muy por encima de la regla del 28 por ciento, cómodamente dentro de lo que un prestamista aprueba y, siendo honesta, manejable para muchas familias que no traen pago de carro.
Ahora los extremos del rango:
| Precio | Pago mensual total | Porcentaje del ingreso bruto |
|---|---|---|
| $180,000 | unos $1,698 | 34 por ciento |
| $200,000 | unos $1,884 | 38 por ciento |
| $220,000 | unos $2,066 | 41 por ciento |
En $220,000 usted va al filo. Funciona en papel, funciona en un mes donde nada se descompone, y se va a sentir apretado en julio, cuando el recibo de luz anda entre $250 y $400 con nuestro calor. Ese recibo no viene dentro del pago y nadie lo menciona durante el trámite del préstamo. Explico qué esperar en la guía del recibo de luz promedio en El Paso.
El renglón del impuesto es el que separa a El Paso de donde sea que usted esté sacando cuentas. Las tasas combinadas aquí van de 2.5 a 3 por ciento del valor tasado al año, y la razón entera es que Texas no cobra impuesto estatal sobre la renta. La explicación completa está en la guía de impuestos a la propiedad de El Paso, y vale diez minutos antes de fijar su presupuesto.
Lo que de Verdad le Cuesta el Pago del Carro
Este es el número más útil de todo el artículo.
En El Paso, con las tasas y los impuestos de hoy, cada $100 de pago mensual de deuda le cuesta alrededor de $11,000 de casa.
Así que un pago de carro de $450 no le cuesta $450 de pago de casa. Le cuesta como $50,000 de precio de compra. Su rango de $180,000 a $220,000 se convierte en algo más parecido a $130,000 a $170,000, que es un conjunto de vecindarios distinto y una casa distinta.
La misma cuenta con un pago estudiantil de $300: unos $33,000 de precio.
No le estoy diciendo que venda su carro. Le estoy diciendo que saque esta cuenta antes de salir a buscar, porque quien liquida un saldo de $6,000 tres meses antes de aplicar muchas veces compra una casa notablemente mejor. Si ese intercambio le conviene lo decide usted, pero tome la decisión conociendo el tipo de cambio.
Cómo Cambia la Respuesta según el Tipo de Préstamo
Administración Federal de Vivienda. 3.5 por ciento de enganche con 580 de puntaje, o 10 por ciento con 500. Más flexible en crédito y en relación de deuda que el convencional. El detalle es el seguro hipotecario: con menos del 10 por ciento de enganche, la prima anual se queda de por vida y la única salida es refinanciar.
Convencional. Hay opciones de 3 por ciento de enganche para compradores primerizos y el piso de puntaje normalmente es 620. El seguro hipotecario privado cuesta más que la versión federal cuando el crédito es bajo y menos cuando es alto, pero se cancela al llegar al 20 por ciento de plusvalía. Si su puntaje pasa de 700, cotice los dos. El convencional muchas veces gana con el tiempo.
Departamento de Asuntos de Veteranos. Este cambia la respuesta más que cualquier otra cosa de la lista. Cero enganche, sin seguro hipotecario mensual y una cuota de financiamiento reducida en el primer uso y eliminada por completo con calificación de discapacidad por servicio. En $220,000 el pago queda cerca de $2,022 en lugar de $2,066, y usted se queda con los $7,700 que iba a dar de enganche.
Lo más importante es cómo evalúa el programa. La relación de deuda de referencia es 41 por ciento, pero se usa una prueba de ingreso residual, es decir, se fija en los dólares que le quedan realmente después de todas sus cuentas y no solo en un porcentaje. Un veterano o militar calificado con $60,000 muchas veces llega a $240,000 o un poco más. Si ese es su caso, la comparación en préstamos de la Administración Federal de Vivienda, del Departamento de Asuntos de Veteranos y convencionales es la forma más rápida de ver las diferencias lado a lado.
Efectivo para Cerrar una Compra de $200,000
La capacidad de compra no es solo el pago. Necesita dinero sobre la mesa.
- Enganche del 3.5 por ciento: $7,000
- Costos de cierre del 2 al 5 por ciento: $4,000 a $10,000
- Plica prepagada, es decir un año de seguro por adelantado más varios meses de impuestos: muchas veces otros $2,000 a $4,000
Digamos entre $13,000 y $21,000, a menos que alguien más pague una parte. Ahí es donde entran las concesiones del vendedor. Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda permiten que el vendedor aporte hasta el 6 por ciento del precio para sus costos, y en un mercado que promedia unos 50 días para vender y un 98 por ciento de precio de lista, pedirlo es una negociación normal y no una ofensa. También existen programas locales de asistencia. La página para compradores primerizos apunta a los que sí veo cerrar.
La cuenta del enganche en una compra más grande está desglosada en el enganche de una casa de $250,000 en El Paso, y la versión de un escalón de ingreso más arriba está en cuánto hay que ganar para una casa de $300,000.
Qué Compra Realmente entre $180,000 y $220,000
Esta es la buena noticia, y es la razón por la que El Paso es una conversación genuinamente distinta al resto del país.
En ese rango usted está viendo casas de verdad, no un estudio. El Northeast, el Lower Valley, Socorro y partes del este tienen casas sólidas de tres recámaras bastante por debajo de $250,000. Va a cambiar algo de novedad por eso. Muchas son construcción de los setenta y los ochenta, lo que significa revisar el techo, el panel eléctrico, la línea de drenaje y el enfriador evaporativo, el cooler, cosas que una buena inspección detecta. Lo que hay específicamente debajo de los $200,000 está en la guía de casas por menos de $200,000 en El Paso.
Lo que yo no haría es comprar en el tope absoluto de su aprobación, en un vecindario que escogió nada más porque era lo único que alcanzaba ahí. Comprar una casa sólida de $190,000 en una zona que le funciona para el traslado le gana a estirarse a $225,000 por una cocina un poco más nueva cuarenta minutos más lejos.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánta casa puedo pagar con un salario de $60,000 en El Paso?
Entre $180,000 y $220,000 aproximadamente, sin otras deudas mensuales y con crédito razonable. El pago en $200,000 anda por $1,884 al mes incluyendo el impuesto predial y el seguro de El Paso, cerca del 38 por ciento de un ingreso bruto de $60,000.
¿Qué pago hipotecario puedo cubrir ganando $60,000 al año?
La regla clásica dice $1,400 al mes, que es el 28 por ciento del bruto. La mayoría de los prestamistas aprueba deuda total hasta cerca del 43 por ciento, o sea $2,150. Entre $1,700 y $2,000 es donde caen cómodamente casi todas las familias de $60,000 en El Paso.
¿Cómo afecta el pago del carro a la casa que puedo comprar?
En nuestro mercado, cada $100 de deuda mensual le cuesta unos $11,000 de precio de compra. Un pago de carro de $450 le baja la capacidad como $50,000, que normalmente es la diferencia entre dos conjuntos de vecindarios distintos.
¿Cuánto necesito de enganche para una casa de $200,000?
$7,000 con 3.5 por ciento de la Administración Federal de Vivienda, o $6,000 con 3 por ciento convencional, o nada con un préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos. Súmele de 2 a 5 por ciento de costos de cierre y unos miles de plica prepagada, a menos que el vendedor cubra parte.
¿Puedo comprar casa con $60,000 si tengo carro y préstamos estudiantiles?
Sí, pero a un precio más bajo. Sume todos sus pagos mensuales de deuda, multiplique por 110 y réstelo de su capacidad. Dos pagos que sumen $700 al mes le quitan unos $77,000 al tope de su rango.
¿$60,000 es un buen ingreso para comprar casa en El Paso?
Aquí sí funciona de una manera que no funciona en la mayoría de las ciudades, porque nuestra mediana anda entre $250,000 y $280,000 y sí hay inventario real por debajo de $220,000. Su límite es la cuenta del impuesto predial, no el precio.
En Resumen
Con $60,000 en El Paso, planee entre $180,000 y $220,000, espere un pago de entre $1,700 y $2,050 una vez que estén dentro los impuestos y el seguro, y tenga claro que un pago de carro mueve ese rango por decenas de miles de dólares. Si tiene derecho del Departamento de Asuntos de Veteranos, súmele entre $20,000 y $30,000 al tope del rango y compre sin enganche.
El número que importa no es lo que un prestamista aprueba. Es lo que sigue funcionando el mes en que se descompone el aire. Si quiere que corra su escenario exacto con las tasas de impuesto reales de El Paso en lugar de un promedio nacional, mándeme su ingreso y sus deudas mensuales y le regreso un rango de precio y un desglose completo del pago con el que sí pueda planear.