¿Una Alberca Agrega Valor a una Casa en El Paso?
Una alberca agrega algo de valor a una casa en El Paso, pero casi nunca tanto como costó construirla. Las estimaciones de la industria comúnmente ubican la recuperación entre 25 y 50 por ciento del costo de instalación, y en El Paso el número cae más cerca de la mitad de ese rango porque nuestro clima hace que una alberca se use durante una temporada larga.
El planteamiento más útil es que una alberca normalmente no sube mucho su precio de venta, pero sí cambia quién es su comprador. Ese efecto corta en los dos sentidos.
Cuánto Cuesta Aquí
Una alberca de concreto lanzado en El Paso comúnmente cuesta desde la mitad de las cinco cifras hacia arriba, según tamaño, terminados y accesorios. Agregue calentador, jacuzzi o mucho trabajo de piso y sube desde ahí.
Y luego está el costo anual, que la gente subestima:
- Agua. El Paso Water cobra por escalones y la evaporación en clima desértico es significativa. Una alberca pierde bastante agua por evaporación en verano.
- Químicos y mantenimiento. Ya sea que lo haga usted o contrate servicio, presupueste mensual.
- Electricidad. El tiempo de operación de la bomba es un renglón real en su recibo de verano, que ya es el más alto del año aquí. Vea el artículo sobre el recibo de luz promedio.
- Seguro. La mayoría de las aseguradoras cobra más por una alberca y algunas exigen barda, portón con cierre automático o límites de responsabilidad más altos. Confirme con su aseguradora antes de construir, no después.
- Reparaciones. Bombas, calentadores, aplanado y azulejo tienen vida finita.
Qué le Hace a la Reventa
Lo bueno. En una ciudad que pasa de 95 grados durante meses, una alberca se usa genuinamente de mayo a septiembre, más con calentador. Esa es una temporada más larga que en casi todo el país, y por eso las albercas recuperan mejor aquí que en, digamos, Denver. Las casas con albercas bien mantenidas en rangos de precio altos del oeste y de Eastlake sí atraen compradores que específicamente buscan una.
Lo malo. Una alberca reduce su universo de compradores, y esa reducción pesa más en los rangos de precio donde se vende la mayoría de las casas de El Paso.
Las familias con niños pequeños con frecuencia descartan casas con alberca por seguridad. Los compradores que no quieren mantenimiento las descartan por costo. Los inversionistas que compran para rentar muchas veces las evitan por responsabilidad civil y cuidado. En el rango de $180,000 a $280,000, donde ocurre la mayor parte de este mercado, veo que las albercas cuestan visitas más seguido de lo que las ganan.
La regla de la condición. Una alberca en buen estado es un activo modesto. Una alberca en mal estado es un pasivo que se cuantifica como descuento, y los compradores descuentan con generosidad porque no saben qué están heredando. Agua verde en una visita cuesta más de lo que hubiera costado un aplanado nuevo.
Cuándo Vale la Pena Construir una
Constrúyala si la va a usar. Esa es la respuesta honesta y es la única que sale bien de forma confiable.
Si va a nadar cuatro días a la semana durante cinco meses al año los próximos diez años, la alberca es una compra de estilo de vida y la pregunta de reventa es secundaria. Esa es una razón legítima para gastar el dinero.
No la construya como inversión. En puro retorno es una de las mejoras más débiles disponibles, muy por detrás de actualizar la cocina, reemplazar el techo, trabajos de eficiencia energética o agregar metros útiles. Si está ordenando proyectos, la guía de mejoras de eficiencia energética y el artículo sobre jardinería de desierto y valor de la casa cubren mejores usos del mismo dinero en este clima.
Vender una Casa que Ya Tiene Alberca
Si ya tiene una, así protege su número.
Déjela visiblemente limpia. Agua clara, azulejo limpio y equipo funcionando. Este es el punto de preparación con mayor retorno en una propiedad con alberca.
Arregle el equipo antes de listar. Los compradores suponen lo peor de cualquier cosa que no encienda durante la visita. Una bomba fallida se vuelve una preocupación de $10,000 en la cabeza del comprador cuando es una reparación de $900.
Tenga los registros. Edad del aplanado, cuándo se cambiaron bomba y filtro, y cualquier garantía. La documentación convierte la incertidumbre en una cantidad conocida.
Atienda la seguridad. Una barda que cumpla y un portón con cierre automático quitan una objeción a familias con niños chicos y de todos modos puede exigirlo la aseguradora del comprador.
Fije el precio con realismo. No sume el costo de construcción a su precio de lista. Vea ventas comparables recientes con y sin alberca en su zona específica. En algunos vecindarios del oeste la diferencia es real. En buena parte del este y el Northeast, es chica.
El resto de la lista de preparación está en preparar su casa para vender en El Paso.
Comprar una Casa con Alberca
Si usted es el comprador, haga tres cosas.
- Consiga una inspección de alberca por separado. Un inspector general anota lo evidente pero no es especialista en albercas. Son unos cientos de dólares contra un sistema que puede costar cinco cifras.
- Pida dos años de recibos de agua y luz. El costo de operación es la parte que los compradores subestiman con más consistencia.
- Hable con su agente de seguros antes de que termine el periodo de opción. La prima y los requisitos varían entre aseguradoras más de lo que la gente espera.
Si la alberca está en mal estado, eso es una posición de negociación y no necesariamente una razón para retirarse. Volver a aplanar y reemplazar equipo son costos conocidos y se pueden cotizar durante el periodo de opción.
Preguntas Frecuentes
¿Una alberca aumenta el valor de una casa en Texas?
Algo. Las estimaciones típicas ubican la recuperación en 25 a 50 por ciento del costo de instalación. En un clima caliente como el de El Paso la temporada de uso es larga, lo que ayuda, pero rara vez devuelve la inversión completa.
¿Las albercas perjudican la reventa en El Paso?
Pueden hacerlo, sobre todo en rangos de precio bajos y con familias que tienen niños chicos. Una alberca reduce el universo de compradores. En rangos altos y en buen estado, con más frecuencia es positiva.
¿Cuánto cuesta mantener una alberca en El Paso?
Presupueste químicos, servicio mensual si lo contrata, electricidad de verano más alta por la bomba, y reposición importante de agua por evaporación. El seguro normalmente también sube.
¿La alberca sube el seguro de vivienda?
Normalmente sí. La mayoría de las aseguradoras cobra más y muchas exigen barda, portón con cierre automático o mayor cobertura de responsabilidad civil. Confirme los detalles con su aseguradora.
¿Debo rellenar una alberca vieja antes de vender?
Rara vez, y solo después de hablar con un agente. Quitarla es caro, hay que documentarlo correctamente, y puede generar preguntas de divulgación y de cimentación. Una alberca rehabilitada casi siempre se ve mejor que una rellenada.
¿Vale la pena una inspección de alberca al comprar?
Sí. Una inspección dedicada cuesta unos cientos de dólares y revisa equipo, plomería y condición de superficie que una inspección general no cubre a fondo.
En Resumen
Construya una alberca porque quiere nadar, no porque espere recuperar el dinero. Si ya tiene una, mantenerla limpia y funcional es lo que protege su precio de venta. Si va a comprar una, inspecciónela por separado y meta el costo de operación a su presupuesto.
Si está comparando una casa con alberca contra una parecida sin ella, pídame las ventas comparables. En algunos vecindarios de El Paso el sobreprecio es real y en otros es casi cero, y los datos le van a decir en cuál está.