# ¿Qué Debe Divulgar un Vendedor en Texas? > El Aviso de Divulgación del Vendedor en Texas: qué se debe informar, qué no, quién está exento y por qué ocultar un defecto es el atajo más caro que existe. **Autor:** Marina Ramirez **Publicado:** 2026-11-13 **Categoría:** Guía del Vendedor --- En Texas, quien vende una propiedad residencial tiene que entregarle al comprador un Aviso de Divulgación del Vendedor por escrito que cubra todo lo que realmente sabe sobre la condición de la casa. Eso incluye defectos conocidos, inundaciones anteriores, reparaciones estructurales, problemas de techo y de sistemas, historial de termitas, obligaciones con la asociación de propietarios, y cualquier otra cosa que afecte de forma importante el valor o el atractivo de la propiedad. El estándar es el conocimiento, no la perfección. Usted no está obligado a contratar inspectores ni a salir a buscar problemas antes de vender. Está obligado a decir la verdad sobre lo que ya sabe. La distancia entre esas dos frases es donde los vendedores se meten en problemas, y de eso trata casi todo este artículo. Esto es información general, no asesoría legal. Si su situación es complicada, y voy a señalar cuáles lo son, hable con un abogado de bienes raíces antes de firmar nada. ## El Formato La Sección 5.008 del Código de Propiedad de Texas exige el aviso para la mayoría de las ventas de vivienda unifamiliar. La Comisión de Bienes Raíces de Texas publica una versión del formato, y casi todas las corredurías usan esa o una versión ampliada de la asociación local. Las ampliadas hacen más preguntas. Contestar más preguntas generalmente lo favorece a usted. El aviso se entrega al comprador en la fecha efectiva del contrato o antes. Si llega tarde, el contrato estándar de Texas le da al comprador una ventana, normalmente siete días después de recibirlo, para terminar el contrato sin penalización. Esa sola razón basta para tener el aviso terminado antes de salir al mercado en lugar de andarlo buscando después de aceptar una oferta. En la práctica el formato le pide marcar si la propiedad tiene, o ha tenido, cosas en tres grandes categorías: - **Sistemas y componentes presentes y funcionando.** Calefacción, enfriamiento, plomería, instalación eléctrica, calentador de agua, electrodomésticos que se quedan, equipo de alberca, sistemas de riego. - **Defectos y condiciones conocidas.** Problemas estructurales o de cimentación, goteras, filtración de agua, termitas o insectos que dañan la madera, reparaciones anteriores, cableado de aluminio, materiales peligrosos, problemas de drenaje. - **Condiciones legales y del vecindario.** Membresía y cuotas de asociación de propietarios, evaluaciones sin pagar, invasiones de lindero, demandas que afectan la propiedad, distritos especiales, restricciones de escritura, arrendamientos minerales. ## Lo que Sí Tiene que Divulgar **Defectos conocidos, reparados o no.** Este agarra desprevenida a la gente. Si su cimentación se reparó hace ocho años y desde entonces se ha comportado bien, eso sigue siendo una divulgación. Reparar no borra el historial. Divúlguelo, adjunte la factura y cualquier garantía, y habrá convertido un punto que asusta en uno documentado. Esconderlo y dejar que el inspector del comprador encuentre los pilotes es mucho peor. **Inundaciones anteriores.** Texas amplió bastante la divulgación de inundación, y los formatos actuales preguntan específicamente si la propiedad se ha inundado, si está en una llanura de inundación de 100 años, si usted ha presentado un reclamo de seguro contra inundación, y si ha recibido asistencia federal por desastre por daño de agua. El Paso es un desierto y los compradores suponen que la inundación no es un factor aquí. Sí puede serlo. La inundación por arroyos y drenaje pluvial durante la temporada de monzón es real en partes de esta ciudad, y si su propiedad ha recibido agua, eso es una divulgación sin importar lo que diga el mapa. Los compradores deberían leer la [guía de seguro contra inundación en El Paso](/es/blog/necesita-seguro-inundacion-el-paso) en lugar de suponer. **Reparaciones estructurales y de techo.** Pilotes, trabajo de losa, reemplazo de techo, grietas en muros que fueron atendidas, corrección de drenaje. Incluya quién hizo el trabajo y si transfiere alguna garantía. **Información de la asociación de propietarios.** Si la propiedad pertenece a una asociación, las cuotas, cualquier evaluación especial, violaciones conocidas y litigios pendientes. Si usted está en una, el comprador también va a recibir un certificado de reventa, pero eso no lo exime de contestar las preguntas del aviso. La [guía de asociaciones de propietarios en El Paso](/es/blog/guia-hoa-el-paso-2026) explica qué está revisando el comprador. **Muertes en la propiedad, en ciertas circunstancias.** Esta es la regla precisa, porque se malentiende mucho. La ley de Texas dice que el vendedor no está obligado a divulgar una muerte ocurrida en la propiedad por causas naturales, por suicidio o por un accidente no relacionado con la condición de la propiedad. Esa es una excepción específica. No cubre todo. Una muerte causada por una condición de la propiedad, un balcón defectuoso, una fuga de monóxido de carbono, cableado en mal estado, está ligada a un defecto que de todos modos habría que divulgar. Y un crimen violento en la propiedad no cae dentro de esa excepción. Cuando un vendedor me pregunta esto, mi respuesta es que la pregunta legal es para su abogado, y la pregunta práctica es si quiere que el comprador se entere por un vecino dos semanas después del cierre. **Evaluaciones de distritos especiales.** Si su propiedad está dentro de un distrito municipal de servicios o de un distrito de mejoras públicas, y mucha construcción nueva del extremo este de El Paso y hacia Horizon lo está, hay avisos obligatorios y el comprador los necesita. Esa evaluación cambia su pago mensual. ## Lo que No Tiene que Divulgar **Cosas que genuinamente no sabe.** No existe la obligación de inspeccionar su propia casa antes de vender. Si nunca ha metido a un plomero debajo de la losa y no tiene razón para sospechar una fuga, marcar "desconocido" no es ocultar nada. Use esa respuesta con honestidad y con moderación. Un vendedor que marca quince puntos como desconocidos en una casa donde ha vivido doce años se ve evasivo, y los jurados piensan igual. **Una muerte por causas naturales, suicidio o un accidente no relacionado**, como se explicó arriba. **Que un ocupante anterior tuviera una condición no transmisible por ocupar la propiedad.** El Código de Propiedad de Texas lo aborda directamente, y existe para prevenir discriminación. **Su razón para vender.** Divorcio, pérdida de empleo, una base nueva. Nadie tiene derecho a conocer sus circunstancias, y decirle a un comprador que usted está motivado es un error de negociación, no un deber legal. **Opiniones y rumores.** Usted divulga hechos sobre la propiedad, no chismes del vecindario. Si tiene conocimiento real de algo importante, eso es distinto. ## Compradores: Cómo Leerlo de Verdad La mayoría de los compradores le da una mirada rápida a la divulgación y la archiva. Eso es desperdiciar el documento más útil que un vendedor le entrega en toda la operación. - **Lea las casillas de "desconocido" como preguntas por hacer.** Cada desconocido es o un hueco honesto o una evasiva. No va a saber cuál hasta que pregunte directo, por escrito, a través de su agente. - **Cruce el aviso con la inspección.** Si el inspector encuentra evidencia de una cimentación reparada y el aviso dice que no hay reparaciones estructurales conocidas, usted tiene un problema que amerita detenerse. Para eso es exactamente el [periodo de opción](/es/blog/periodo-de-opcion-texas-el-paso-2026). - **Fíjese en la edad de todo.** Un techo instalado en 2009 y un calentador de 2011 no son defectos, pero son sus próximos cinco años de gastos. - **Tome en serio la sección de asociación de propietarios**, incluidas las cuotas y cualquier mención de evaluaciones o violaciones. - **Una divulgación delgada en una casa vieja es una señal amarilla.** No es un motivo para retirarse. Es un motivo para inspeccionar más a fondo. La [guía de inspección de vivienda en El Paso](/es/blog/guia-inspeccion-vivienda-el-paso-2026) explica qué agregar más allá de la inspección estándar, incluidas cámaras de drenaje y fosas sépticas en propiedades del Lower Valley y Socorro. La divulgación no es una garantía y no reemplaza una inspección. Le dice lo que el vendedor sabe. El inspector le dice lo que el vendedor quizá no sabía. ## Quién Está Exento El Código de Propiedad lista transferencias que no requieren el aviso. Las comunes: - **Ventas por un albacea, administrador o fideicomisario** que administra una sucesión, tutela, curatela o fideicomiso. Por eso las propiedades heredadas muchas veces llegan sin divulgación. - **Ventas por ejecución hipotecaria y transferencias por un fideicomisario** en bancarrota, o venta por un acreedor que adquirió la propiedad en el remate. - **Transferencias entre copropietarios**, o a un cónyuge o familiar directo. - **Transferencias por decreto de divorcio u orden judicial.** - **Construcción nueva que nunca ha sido ocupada.** El constructor tiene otras obligaciones y garantías en su lugar. Dos cosas que conviene entender de las exenciones. Primero, estar exento del formato legal no es licencia para mentir. Un vendedor exento de entregar el aviso puede seguir siendo responsable por declaración falsa o por ocultamiento fraudulento. Si el albacea sabe que la losa está agrietada y dice que la casa no tiene problemas, "estaba exento" no es una defensa. Segundo, los compradores de propiedad exenta deberían negociar un periodo de opción más largo y gastar más en inspecciones, porque la asimetría de información es real. Las propiedades de sucesión y de ejecución hipotecaria con frecuencia son buenas compras, y también son donde viven las sorpresas. ## Por Qué Ocultar Es el Atajo Más Caro para un Vendedor Voy a ser directa con esto, porque cada año los vendedores me preguntan si de verdad tienen que mencionar lo que esperaban no mencionar. La ganancia de esconder un defecto conocido es que quizá venda por unos miles de dólares más. La pérdida es una demanda después del cierre, en la que el comprador tiene su formato firmado diciendo que no había problemas conocidos, una factura de reparación con su nombre, y un abogado que encontró las dos cosas. Texas les da a los compradores remedios reales por fraude y por violaciones a la Ley de Prácticas Comerciales Engañosas, y esos casos les han salido mal a los vendedores. Solo los honorarios legales empequeñecen lo que la divulgación le hubiera costado en la mesa de negociación. La versión que de verdad recomiendo es la jugada contraria. Divulgue todo, adjunte documentación y fije el precio en consecuencia. Los compradores descuentan por incertidumbre mucho más de lo que descuentan por un problema conocido, documentado y reparado. Una reparación de cimentación con factura y garantía transferible es un párrafo. Una reparación de cimentación descubierta por un inspector el día seis del periodo de opción es una renegociación, y muchas veces una terminación. En un mercado con unos 50 días promedio de venta y de dos a tres meses de inventario, usted tiene un mercado normal y funcional. No tiene un frenesí que tape los problemas. Una relación de venta a precio de lista cercana al 98 por ciento le dice que los compradores están negociando, no rindiéndose. Una divulgación limpia y completa es una ventaja competitiva en ese entorno. La [guía para preparar su casa para vender](/es/blog/preparar-casa-para-vender-el-paso-2026) cubre el resto del trabajo previo, y [los errores de vendedores primerizos](/es/blog/errores-vendedores-primerizos-el-paso-2026) tiene la lista más completa de lo que sale mal. ## Cómo Hago que mis Vendedores lo Llenen Siéntese con el formato antes de que llegue el fotógrafo, no después de que llegue una oferta. Dele una hora, no diez minutos. 1. **Recorra la casa con el formato en la mano.** Cada cuarto, el acceso al ático, el clóset del calentador, el panel eléctrico, el techo visto desde el piso. 2. **Saque sus registros.** Recibos, permisos, garantías, reclamos de seguro. Todo lo que le pagó a un contratista probablemente sea una divulgación. 3. **Conteste "desconocido" solo cuando sea cierto.** Y después diga por qué, en las líneas de comentario. "Propietario desde 2019, sin conocimiento de reparaciones anteriores" es mucho mejor respuesta que una casilla en blanco. 4. **Use el espacio de comentarios.** El formato le da lugar para explicar. Una línea de explicación junto a una casilla que asusta hace más por mantener un trato en pie que cualquier cosa que su agente pueda decir después. 5. **Mande cualquier cosa inusual a un abogado.** Ampliaciones sin permiso, disputas de lindero, una propiedad heredada, litigios, una muerte en la propiedad, derechos minerales. Esas no son preguntas para un agente. ## Preguntas Frecuentes ### ¿Es obligatoria la divulgación del vendedor en Texas? Sí, para la mayoría de las ventas de vivienda unifamiliar. La Sección 5.008 del Código de Propiedad de Texas exige que el vendedor entregue un Aviso de Divulgación del Vendedor por escrito en la fecha efectiva del contrato o antes, con exenciones específicas como sucesiones y ejecuciones hipotecarias. ### ¿Hay que divulgar una muerte en la casa en Texas? No si la muerte fue por causas naturales, suicidio o un accidente no relacionado con la condición de la propiedad. La ley de Texas excluye esos casos específicamente. Una muerte causada por un defecto de la propiedad, o un crimen violento, queda fuera de esa exclusión, y un vendedor en esa situación debe consultar a un abogado. ### ¿Qué pasa si un vendedor miente en la divulgación en Texas? El comprador puede tener reclamos por fraude, declaración falsa conforme a la ley y daños, y puede ejercerlos después del cierre. Estar exento de entregar el aviso no protege al vendedor que hace declaraciones falsas. La exposición legal generalmente es mucho mayor que lo que la divulgación habría costado en precio. ### ¿Hay que divulgar reparaciones de cimentación en Texas? Sí. Las reparaciones estructurales o de cimentación conocidas se divulgan aunque el trabajo esté terminado y la casa se haya comportado bien desde entonces. Adjunte la factura y cualquier garantía transferible, lo que normalmente convierte el punto de una señal de alerta en documentación. ### ¿La divulgación del vendedor reemplaza la inspección? No. La divulgación le dice lo que el vendedor sabe. La inspección le dice lo que un profesional capacitado puede encontrar, incluidas cosas que el vendedor genuinamente nunca supo. Los compradores deben hacer las dos y usar el periodo de opción para actuar sobre lo que salga. ### ¿Quién está exento de la divulgación del vendedor en Texas? Las exenciones comunes incluyen ventas por albaceas, administradores o fideicomisarios de una sucesión o fideicomiso, ventas por ejecución hipotecaria y por fideicomisario, transferencias entre copropietarios o cónyuges, transferencias por orden judicial o decreto de divorcio, y construcción nueva que nunca ha sido ocupada. ## En Resumen El Aviso de Divulgación del Vendedor de Texas le pide escribir lo que usted sabe. Los vendedores que se lo toman en serio, adjuntan sus recibos y explican los puntos en las líneas de comentario tienden a cerrar en los términos que acordaron. Los vendedores que dejan un problema conocido fuera del formato normalmente se lo vuelven a encontrar durante el periodo de opción, en una renegociación, o en una carta de abogado después del cierre, y cuesta más en cada escalón de ese camino. Compradores, lean el formato como si fuera evidencia, porque lo es. Crúcenlo con la inspección, pregunten por escrito por cada desconocido, e inspeccionen más a fondo en propiedades exentas donde no existe aviso. Si se está preparando para listar en El Paso y quiere ayuda para llenar el aviso de forma completa sin ofrecer cosas que no son obligatorias, [escríbame](/es#contact) o empiece por la [página de recursos para vendedores](/es/sellers). Para cualquier tema legalmente complicado, le voy a decir con franqueza que llame a un abogado, porque esa es la respuesta honesta. --- ## Contacto Marina Ramirez, REALTOR® — Clear View Realty (El Paso, TX) - Teléfono: (915) 240-8340 - Correo: info@marina-ramirez.com - Sitio web: https://www.marina-ramirez.com/es Versión para personas de esta página: https://www.marina-ramirez.com/es/blog/divulgacion-del-vendedor-texas