¿Con Cuánta Anticipación Comprar Casa Antes de un PCS?
Empiece la conversación con el prestamista unos 90 días antes de su fecha de presentación, empiece a ver listados alrededor de 60 días antes, y planee estar bajo contrato de 30 a 45 días antes de necesitar las llaves. Usted puede hacer casi toda la compra desde su base actual. Lo que normalmente no puede hacer es cerrar antes de tener sus órdenes en la mano.
Programar una compra alrededor de un cambio permanente de estación es más un problema de calendario que un problema de bienes raíces. Las piezas son predecibles. El problema aparece cuando todo empieza tres semanas antes de que llegue la mudanza, que es cuando recibo la mayoría de estas llamadas.
El Plan de 90 Días Hacia Atrás
90 días antes: hable con un prestamista. Este es el paso que más le sirve y no le cuesta nada. Consiga su Certificado de Elegibilidad, obtenga su preaprobación y averigüe cómo se ve realmente su pago con el impuesto predial de El Paso incluido. Si hay un problema de crédito, noventa días alcanzan para arreglar una parte.
75 días antes: elija a su agente y defina sus criterios. Traslado a su puerta específica, distrito escolar, tope de precio y si quiere construcción nueva, que corre en un reloj más largo. Fort Bliss es grande, y la puerta por la que usted se presenta cambia qué vecindarios tienen sentido.
60 días antes: empiece a seguir listados en serio. En El Paso las casas tardan cerca de 50 días en venderse, así que lo que ve hoy probablemente siga disponible. Esa es una ventaja real frente a mercados más rápidos.
45 días antes: recorridos virtuales y ofertas. Su agente recorre casas por video para usted. Las ofertas se firman electrónicamente desde donde sea.
30 a 45 días antes: bajo contrato. Periodo de opción, inspección, avalúo y análisis crediticio corren mientras usted sigue empacando.
Fecha de presentación: cerrar, o cerrar unos días después. Muchas familias cierran una semana después de llegar para poder ver la casa en persona antes del recorrido final. Otras cierran antes de llegar y manejan directo a la casa.
Qué se Puede Hacer a Distancia
Casi todo. Esto es mucho más normal de lo que era antes.
- Preaprobación completamente por teléfono y carga segura de documentos
- Recorridos por video en vivo con su agente, que para un comprador serio es mejor que las fotos porque usted controla a dónde apunta la cámara
- Ofertas y contratos firmados electrónicamente
- Inspección atendida por su agente, con el reporte y las fotos enviadas a usted y una llamada para repasarlo
- Avalúo no requiere a nadie más que al valuador
- Cierre por paquete enviado o, en muchos casos, notarización remota en línea, más un poder notarial si un cónyuge firma solo
La única pieza que les pido a mis clientes que no hagan a distancia, si se puede evitar, es el recorrido final. Alguien de su confianza debe pararse dentro de esa casa antes de que usted firme.
El Problema de las Órdenes
Esta es la restricción que agarra desprevenida a la gente.
Para un préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos sobre una vivienda principal, usted certifica que tiene la intención de ocupar la casa, generalmente dentro de los 60 días posteriores al cierre. Los prestamistas van a querer ver sus órdenes a Fort Bliss para respaldarlo. Las órdenes verbales a veces se aceptan y a veces no, y varía según el prestamista.
En la práctica:
- Puede preaprobarse sin órdenes. Hágalo temprano.
- Puede buscar sin órdenes. No hay ningún problema.
- Normalmente no puede cerrar sin órdenes, o al menos no sin un prestamista dispuesto a trabajar con órdenes verbales más un memorando.
Si sus órdenes se retrasan, dígale a su agente de inmediato. Las fechas de cierre se pueden extender por enmienda, pero solo si todos se enteran a tiempo.
¿Comprar Antes de Llegar o Rentar Primero?
Las dos posturas se defienden. Así es como yo aconsejo de verdad.
Compre antes de llegar si ya ha estado en El Paso o tiene aquí a alguien de confianza, su fecha de presentación es firme, se va a quedar tres años o más, y tiene una preferencia clara de vecindario según su puerta y las escuelas.
Rente primero si nunca ha pisado la ciudad, su familia está dividida sobre si quiere estar aquí, le falta uno o dos años para separarse del servicio, o su pareja está buscando trabajo y la ubicación depende de dónde quede.
No hay respuesta equivocada, y rentar seis meses no son seis meses perdidos. Es la forma más barata que existe de conocer una ciudad antes de tomar una decisión de $250,000. Lo que yo no haría es rentar dos años por inercia cuando desde el tercer mes ya sabía que le gustaba estar aquí.
Qué Facilita Esto en El Paso
Hay varias cosas a su favor aquí que no existen en toda ciudad militar.
El inventario no es escaso. Con casas que promedian cerca de 50 días en el mercado, usted no está peleando contra cinco ofertas un martes. Tiene tiempo de pensar, negociar e inspeccionar.
Los precios son bajos frente al subsidio de vivienda. El panorama completo está en la guía del BAH y la hipoteca, incluido el renglón de impuesto predial que cambia la cuenta.
Los agentes de aquí trabajan con familias militares todo el tiempo. Fort Bliss es enorme, y esta es una ciudad que entiende las órdenes, el tiempo de permanencia y lo que significa una fecha de presentación.
La investigación de vecindarios se puede hacer desde donde sea. Las guías del noreste y el este, del extremo este y Eastlake y del oeste de El Paso cubren traslados, escuelas y tipo de vivienda, y la guía de vivienda para PCS a Fort Bliss las junta por puerta de acceso.
Errores que Veo en Compras por PCS
Esperar a que llegue la mudanza para empezar. Para entonces usted va 30 días atrasado y viviendo en un hotel por su cuenta.
Elegir vecindario por distancia en el mapa. Los traslados en El Paso los define la montaña, la autopista y qué puerta usa. Doce millas pueden ser quince minutos o cuarenta y cinco.
Comprar en el tope de la aprobación. Los cambios de rango, de dependientes y los ajustes anuales del subsidio mueven su ingreso. Deje margen.
Saltarse la inspección porque la casa es nueva. La construcción nueva tiene defectos. Vea la guía de construcción nueva.
No preguntar por una renta de retorno. Si su cierre cae antes de su fecha de presentación, a veces los vendedores se quedan una semana pagando renta, o le permiten tomar posesión antes. Nunca está de más preguntar.
Preguntas Frecuentes
¿Con cuánta anticipación debo empezar el proceso antes de un PCS?
Unos 90 días antes de su fecha de presentación para el prestamista, 60 días para la búsqueda de casa, y bajo contrato de 30 a 45 días antes de necesitar las llaves.
¿Puedo comprar casa antes de recibir mis órdenes?
Puede preaprobarse y empezar a buscar, pero la mayoría de los prestamistas va a exigir órdenes antes de cerrar un préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos por la certificación de ocupación. Algunos trabajan con órdenes verbales más un memorando.
¿Puedo comprar casa en Fort Bliss sin verla en persona?
Sí, y muchas familias lo hacen. Los recorridos por video en vivo, las firmas electrónicas, los cierres por paquete enviado y la notarización remota lo vuelven rutinario. Haga que alguien de su confianza haga el recorrido final.
¿Conviene rentar primero al llegar a El Paso por PCS?
Rente primero si nunca ha estado aquí, su plazo es corto o su familia está indecisa. Compre antes de llegar si su fecha de presentación es firme, se queda tres años o más y ya sabe qué parte de la ciudad encaja con su puerta y sus escuelas.
¿Cuánto tiempo tengo para mudarme a una casa comprada con préstamo VA?
Generalmente dentro de los 60 días posteriores al cierre, con cierta flexibilidad para militares cuyas órdenes crean un plazo más largo. Platique su caso específico con su prestamista.
¿Mi cónyuge puede cerrar sin mí si estoy desplegado o en tránsito?
Sí, con un poder notarial correctamente ejecutado. Prepárelo temprano y no en la última semana, porque los prestamistas tienen requisitos específicos de redacción.
En Resumen
Noventa días es el número. Empiece la conversación con el prestamista con esa anticipación y el resto de una compra en Fort Bliss cabe cómodamente en el tiempo que tiene, incluso desde otro estado u otro país.
Si tiene fecha de presentación y quiere el calendario armado hacia atrás desde ella, mándeme la fecha y su puerta de acceso. Le digo en qué semana tiene que ocurrir cada paso.